Schneller-Bauen-Gesetz – mit diesem als „Bau-Turbo“ bekannten Gesetzespaket hat die Bundesregierung im Juni 2025 eine Reihe von Maßnahmen beschlossen, um den Wohnungsbau in Deutschland deutlich zu beschleunigen. Durch vereinfachte Genehmigungsverfahren und befristete Sonderregeln im Baugesetzbuch (BauGB) soll schneller gebaut, nachverdichtet oder aufgestockt werden deutschlandfunk.de. Das Gesetz („Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“) gilt zunächst bis Ende 2030 und steht in direktem Zusammenhang mit energetischen Sanierungen im Gebäudebestand, da es insbesondere die Aufstockung und Modernisierung bestehender Gebäude erleichtert. Im Folgenden analysieren wir die konkreten Maßnahmen des Bau-Turbos, die Auswirkungen auf energetische Sanierungen und Dachaufstockungen, besonders im Holzbau, die Chancen und Herausforderungen für privatwirtschaftliche Bauträger und Wohnungsgenossenschaften sowie die Einbindung von Kommunen und Landesbauordnungen.

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) stellt im Juni 2025 auf einer Baustelle in Berlin den Wohnungsbau-Turbo vor. Das Bundeskabinett hat den entsprechenden Gesetzentwurf am 18. Juni 2025 beschlossen bmwsb.bund.de. Mit dem Schneller-Bauen-Gesetz sollen Kommunen Wohnungsprojekte schneller genehmigen können, um der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken.

Geplante Maßnahmen des Schneller-Bauen-Gesetzes („Bau-Turbo“)

Das Schneller-Bauen-Gesetz enthält mehrere Änderungen im BauGB, die befristet bis 31. Dezember 2030 gelten. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Diese Maßnahmen sollen die oft langwierigen Planungsverfahren drastisch verkürzen. So kann anstelle eines jahrelangen Bebauungsplan-Verfahrens nun innerhalb von zwei Monaten Baurecht geschaffen werdenbmwsb.bund.de. Laut Bauministerin Verena Hubertz verkürzt sich die Planungszeit damit im Idealfall „von durchschnittlich fünf Jahren auf zwei Monate“baulinks.de. Die schnelleren Verfahren entlasten Verwaltungen, Bürger und Unternehmen – nach Regierungsangaben um über 2,5 Milliarden Euro jährlichzdfheute.de. Wichtig ist: Die Gemeinden entscheiden jeweils selbst, ob sie den Bau-Turbo anwenden. Die kommunale Zustimmung bleibt Voraussetzung für jedes Vorhaben, das von den neuen Möglichkeiten Gebrauch machtbmwsb.bund.de.

Auswirkungen auf energetische Sanierungen und Aufstockungen im Bestand

Die Neuerungen des Schneller-Bauen-Gesetzes betreffen vor allem Bauvorhaben im Bestand – also Umbauten, Erweiterungen oder Aufstockungen bestehender Gebäude. Gerade hier liegt ein direkter Zusammenhang mit energetischen Sanierungen: Wenn Gebäude aufgestockt oder durch Anbauten erweitert werden, bietet sich die Gelegenheit, gleichzeitig eine energetische Modernisierung durchzuführen. Beispielsweise kann bei einer Dachaufstockung das bestehende Dachgeschoss gedämmt und auf den neuesten energetischen Stand gebracht werden, oder bei einer Umnutzung eines Altbaus in Wohnraum wird oft die Heizungs- und Dämmtechnik mit erneuert. Durch den Bau-Turbo entfallen bürokratische Hürden, die solche Maßnahmen bislang verzögert haben – Sanierungs- und Ausbauprojekte im Bestand können also schneller umgesetzt werden, was auch der Energieeffizienz des Gebäudebestands zugutekommt.

Aufstockung und Modernisierung im Bestand: Durch zusätzliche Geschosse und vorgefertigte Bauelemente (hier Fassadenelemente an einem Gerüst) lassen sich Bestandsgebäude verdichten. Solche Bauprojekte bieten die Chance, zugleich eine energetische Sanierung des Altbestands (Dämmung, neue Haustechnik) vorzunehmen, da Gerüste und Bauarbeiten ohnehin anfallen.

Allerdings fokussiert das Schneller-Bauen-Gesetz primär auf die Schaffung von neuem Wohnraum. Energetische Sanierungsmaßnahmen an sich werden von diesem Gesetz nicht direkt gefördert oder vereinfacht. Die geltenden energetischen Standards – etwa die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – bleiben unverändert bestehen und müssen auch bei Bau-Turbo-Projekten eingehalten werden. So ist beispielsweise bei einer Aufstockung weiterhin die Wärmedämmung für das neue Dach verpflichtend nach GEG umzusetzen. Dennoch: Indem der Bau-Turbo Nachverdichtungen attraktiver macht, steigt die Bereitschaft von Eigentümern, in bestehende Gebäude zu investieren – und damit oft auch in die Energieeffizienz. Viele Wohnungsunternehmen verfolgen das Modell, eine Dachaufstockung zur Quersubventionierung einer Sanierung zu nutzen: Die Einnahmen aus neuen Dachwohnungen können die Kosten einer Fassadendämmung oder Heizungsmodernisierung im selben Gebäude mittragen.

Ein weiterer Punkt: Einige Bundesländer flankieren den Bau-Turbo mit eigenen Regeln, die speziell energetische Sanierungen und Ausbauten im Bestand erleichtern. So hat Berlin Ende 2024 ein eigenes Schneller-Bauen-Gesetz erlassen, das unter anderem die Bauordnung anpasst. Für die Umnutzung rechtmäßig errichteter Bestandsgebäude in Wohnraum wurde dort die Pflicht gestrichen, alle Bauteile an aktuelles Recht anzupassen (etwa Abstandsflächen oder Brandschutz an Bestandswänden)berlin.de. Ebenso wurden Dachausbau und Aufstockung erleichtert, indem Anforderungen an tragende, aussteifende und abschließende Bauteile herabgesetzt wurdenberlin.de. Solche Erleichterungen reduzieren den technischen und finanziellen Aufwand, was Sanierungen im Altbau für Bauträger und Genossenschaften interessanter macht. Klimaschutz-Organisationen merken an, dass eine echte Sanierungsoffensive im Bestand nötig ist, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichenbaulinks.de. Sie begrüßen zwar Ansätze zur Nachverdichtung, kritisieren jedoch, dass der aktuelle Bau-Turbo vor allem Neubau fördert und fordern einen gleichwertigen „Umbau-Turbo“ für energetische Modernisierung bestehender Wohnhäuserbaulinks.de.

Unterm Strich können energetische Sanierungen also indirekt profitieren, wenn sie mit Bau-Turbo-Projekten verknüpft werden (z. B. Aufstockung + Dämmung). Das Gesetz selbst enthält aber keine speziellen Regelungen oder Förderungen für die Energieeffizienz. Sanierer sollten daher weiterhin auf bestehende Förderprogramme (etwa KfW-Kredite und Zuschüsse der Bundesförderung für effiziente Gebäude) zurückgreifen, um die finanzielle Belastung von Klimaschutzmaßnahmen zu mindern. Hier bietet der Bund parallel Förderinstrumente an, die unabhängig vom Schneller-Bauen-Gesetz genutzt werden können.

Chancen und Herausforderungen für Bauträger und Wohnungsgenossenschaften

Für privatwirtschaftliche Bauträger und Wohnungsgenossenschaften eröffnet der Bau-Turbo bedeutende Chancen – bringt aber auch einige Herausforderungen mit sich.

Chancen: Zunächst profitieren Bauherren von deutlich verkürzten Genehmigungszeiten. Ein Wohnprojekt kann nun unter günstigen Umständen binnen 2 Monaten grünes Licht erhalten statt erst nach Jahren. Das spart Finanzierungskosten, reduziert Planungsunsicherheit und ermöglicht schneller Einnahmen bzw. die Bereitstellung von Wohnraum. Außerdem erlauben die gelockerten Vorgaben größere Bauvorhaben als bisher: Durch § 31 Abs. 3 BauGB dürfen nun mehr Wohnungen gebaut werden, als ein alter Bebauungsplan vorgibt. Für Bauträger heißt das höhere Ausnutzung von Grundstücken – etwa ein zusätzliches Geschoss oder mehr Wohnfläche, was die Rentabilität eines Projekts steigert. Auch kleinere Projekte können nun leichter realisiert werden: Eine ursprünglich diskutierte Untergrenze (mindestens 6 Wohneinheiten) wurde aus dem Gesetzentwurf gestrichen, so dass sogar Ein- und Zweifamilienhaus-Vorhaben vom Bau-Turbo profitieren können. Insbesondere für Wohnungsgenossenschaften, die oft Bestandsgebäude in attraktiven Lagen besitzen, ist dies interessant – sie können z. B. ihre Gebäude aufstocken und neue Mitgliederwohnungen schaffen, ohne jedes Mal einen neuen Bebauungsplan aufstellen zu müssen. Das schafft zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum im Bestand der Genossenschaften.

Ein weiteres Plus: Planungssicherheit für innovative Projekte. Die Öffnung von unbeplanten Innenbereichen und Außenbereichen gibt Bauträgern die Möglichkeit, auch unkonventionelle Bauvorhaben anzustoßen (z. B. modulare Wohnbauten am Siedlungsrand), wenn die Kommune mitzieht. Durch die flexibilisierten Lärmschutz-Regeln lassen sich nun Grundstücke in Gewerbenähe entwickeln, die zuvor wegen strenger Auflagen unattraktiv waren. Mit geeigneten Schallschutzkonzepten können Bauträger solche Flächen nutzen, was das verfügbare Angebot an Baugrundstücken erweitert. Insgesamt bietet der Bau-Turbo also mehr Projekte in kürzerer Zeit – eine Chance, die Baukapazitäten besser auszulasten und neue Geschäftsmodelle (z. B. serielle Aufstockungen in ganzen Quartieren) zu entwickeln.

Herausforderungen: Trotz der genannten Chancen gibt es auch Risiken und offene Fragen. So hängt die Wirksamkeit des Schneller-Bauen-Gesetzes maßgeblich von der Kooperation der Kommunen ab. Jede Gemeinde muss aktiv entscheiden, den Bau-Turbo einzusetzen; tut sie dies nicht, bleiben Projekte im herkömmlichen Prozess. Branchenstimmen warnen daher, dass der „Bau-Turbo“ nur zündet, wenn die Städte und Gemeinden ihn auch anwenden – sonst bleibe die angekündigte Brechstange in der Werkzeugkiste. Für Bauträger bedeutet das, dass sie frühzeitig das Gespräch mit den Kommunen suchen müssen, um deren Zustimmung für Turbo-Verfahren zu erhalten. Bestehende Bebauungspläne können zwar temporär übergangen werden, doch Nachbarschaftsbeteiligung und lokale Politik spielen weiterhin eine Rolle: Ein Vorhaben, das stark vom Üblichen abweicht, könnte auf Widerstand von Anwohnern stoßen. Auch wenn formal kein Bebauungsplanverfahren nötig ist, empfiehlt es sich für Bauherren, transparenzschaffende Gespräche zu führen, um Akzeptanz zu sichern.

Zudem ist der Bau-Turbo zeitlich befristet. Projekte, die erst nach 2030 umgesetzt werden, könnten wieder den alten Regeln unterliegen, falls die Sonderregeln nicht verlängert werden. Diese Unsicherheit erfordert vorausschauende Planung: Bauträger müssen darauf achten, Bauanträge rechtzeitig vor Fristablauf zu stellen, und Genossenschaften sollten ihre mittel- bis langfristigen Investitionspläne entsprechend ausrichten. Ein weiterer Aspekt sind die unveränderten technischen Anforderungen: Zwar beschleunigt das Gesetz die planungsrechtliche Seite, jedoch müssen alle Bauvorhaben weiterhin die Landesbauordnungen und technischen Normen einhalten (Statik, Brandschutz, Energieeffizienz usw.). Hier sehen viele die Notwendigkeit, parallel auch die Bauordnungen zu modernisieren. Die Bauindustrie fordert beispielsweise, die 16 unterschiedlichen Landesbauordnungen stärker zu harmonisieren und überhöhte Anforderungen zu reduzieren, um Baukosten zu senken. Unterschiedliche Vorschriften – etwa bei Stellplätzen, barrierefreiem Bauen oder Dämmstandards – in jedem Bundesland können die angestrebte Beschleunigung teilweise konterkarieren, weil Planungsbüros weiterhin komplexe Regeln beachten müssen. Einheitlichere und einfachere Vorgaben könnten den Effekt des Bau-Turbos also noch verstärken.

Ferner gibt es finanzielle Herausforderungen: Das Schneller-Bauen-Gesetz adressiert primär regulatorische Hürden, nicht aber die aktuellen Kostenprobleme der Bauwirtschaft (hohe Zinsen, gestiegene Materialpreise). Viele Wohnungsunternehmen zögern Investitionen, weil Projekte sich wirtschaftlich kaum rechnen. Schnellere Genehmigungen helfen nur, wenn die Finanzierung steht. Hier sind ergänzende Maßnahmen wichtig – etwa neue Förderdarlehen oder Zuschüsse – damit Bauträger und Genossenschaften die gewonnenen Chancen tatsächlich nutzen können.

Schließlich warnen Umweltverbände vor möglichen negativen Folgen, wenn der Bau-Turbo nicht umsichtig eingesetzt wird. Insbesondere die Öffnung des Außenbereichs stößt auf Kritik: Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) etwa bezeichnet das Gesetz als „neuen Tiefpunkt“ in der Baupolitik und befürchtet, dass Umweltstandards und Bürgerbeteiligung „mit der Brechstange“ aufgeweicht werden. Sie warnt vor Bodenspekulation und Naturzerstörung durch erleichtertes Bauen auf unbebauter Fläche. Zwar betont die Regierung, am Umweltschutz festhalten zu wollen, doch Bauträger müssen sensibel vorgehen, um Konflikte zu vermeiden. Für Wohnungsunternehmen bedeutet das, trotz beschleunigter Verfahren sorgfältige Standortprüfungen (etwa Artenschutz, Klimaresilienz) vorzunehmen und frühzeitig den Dialog mit allen Stakeholdern zu suchen. Nur so lassen sich Rechtsstreitigkeiten oder Imageprobleme vermeiden, die sonst den Zeitgewinn schnell zunichtemachen könnten.

Einbindung von Kommunen und Landesbauordnungen

Kommunen und Länder spielen eine zentrale Rolle bei der Umsetzung des Schneller-Bauen-Gesetzes. Auf kommunaler Ebene wird entschieden, in welchen Fällen und in welchem Umfang der Bau-Turbo angewendet wird. Die kommunale Selbstverwaltung wird ausdrücklich betont: Das letzte Wort darüber, was vor Ort gebaut wird, haben weiterhin die Gemeinden Sie können im Einzelfall ihr Veto einlegen, wenn ein Vorhaben trotz Bau-Turbo nicht ins städtebauliche Konzept passt. Umgekehrt erhalten sie mit § 246e BauGB ein mächtiges Instrument, um dringend benötigte Wohnungen schnell zu genehmigen. Für Städte mit Wohnungsnot bietet das Gesetz also die Chance, flexibel auf Bedarf zu reagieren. Die erfolgreiche Umsetzung hängt davon ab, dass die kommunalen Gremien (Stadtparlamente, Bauausschüsse) und Verwaltungen bereit sind, die neuen Befugnisse zu nutzen. In der Praxis bedeutet dies z. B., dass Bauämter ihre internen Abläufe an die 2-Monats-Frist anpassen müssen. Einige Verwaltungen werden zusätzliches Personal oder digitale Genehmigungsprozesse brauchen, um den Tempo-Anforderungen gerecht zu werden. Die Kommunen sind also eingebunden, indem sie ihre Planungsentscheidungen beschleunigen und ggf. neu priorisieren.

Auf Länderebene bleiben die Landesregierungen und Parlamente zuständig für das Bauordnungsrecht und flankierende Gesetze. Zwar ist das Bundesgesetz ohne Zustimmung des Bundesrats beschlossen worden (es betrifft primär Bundesrecht), doch haben die Länder parallel eigene Bau-Beschleunigungsinitiativen gestartet. In einer Bund-Länder-Vereinbarung („Bau-Turbo-Pakt“) wurde Ende 2023 vereinbart, dass alle Landesbauordnungen befristet eine Genehmigungsfiktion einführen – d. h. ein Bauantrag gilt nach Ablauf einer bestimmten Frist automatisch als genehmigt, sofern die Behörde nicht entscheidet. Mittlerweile haben fast alle Bundesländer entsprechende Regeln erarbeitet. Zum Beispiel hat Baden-Württemberg 2024 einen Entwurf für ein „Gesetz für das schnellere Bauen“ vorgelegt, der eine 3-Monats-Genehmigungsfrist im vereinfachten Verfahren vorsieht. Auch andere Länder, wie Nordrhein-Westfalen, arbeiten an ähnlichen Anpassungen. Diese Schritte in den Landesbauordnungen sorgen dafür, dass nicht nur das Planungsverfahren, sondern auch das eigentliche Baugenehmigungsverfahren zügiger abläuft. Für Bauträger heißt das: Wenn der Bauantrag vollständig ist, muss die Behörde ihn innerhalb weniger Monate bearbeiten – sonst darf gebaut werden. Die Bundesländer schaffen damit wichtiges Verwaltungstempo, das den Bau-Turbo ergänzt.

Darüber hinaus passen einige Länder spezifische Vorschriften an, um die praktische Bauausführung zu erleichtern. Bereits erwähnt wurde das Berliner Schneller-Bauen-Gesetz, das die Bauordnung Berlin geändert hat (z. B. Absenkung der Mindest-Raumhöhe auf 2,40 m zur Angleichung an andere Länder und Erleichterungen bei Bestandsumbau und -aufstockung). Solche landesrechtlichen Anpassungen (etwa bei Stellplatzpflicht, Brandschutz im Bestand oder Typengenehmigungen) nehmen Hemmnisse auf Bauordnungsseite weg und sind für eine ganzheitliche Beschleunigung entscheidend. Die Landesbauordnungen sind also insofern eingebunden, als sie nun schrittweise reformiert werden, um mit dem schnelleren Planungsrecht Schritt zu halten.

Nicht zuletzt können die Bundesländer weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen – eine Möglichkeit, die ebenfalls bis 2030 verlängert wurde. In solchen Gebieten stehen den Kommunen Sonderinstrumente zur Verfügung (erleichterte Vorkaufsrechte, Baugebote, erweiterter Milieuschutz), um den Wohnungsmarkt zu steuern. Diese Verlängerung fügt sich ein in das Gesamtpaket: Während der Bau-Turbo neuen Wohnraum schafft, sorgen die Länder durch diese Ausweisung dafür, dass bestehender Wohnraum geschützt und gemeinwohlorientiert entwickelt werden kann.

Zusammenfassend gilt: Bund, Länder und Kommunen ziehen beim Schneller-Bauen-Gesetz an einem Strang. Der Bund gibt neue Rahmenbedingungen vor, die Länder passen ihre Ausführungsbestimmungen an, und die Gemeinden setzen das Ganze vor Ort um. Für Bauträger und Wohnungsgenossenschaften bedeutet das, dass sie sich auf teils neue Verfahren einstellen müssen – im Zweifel aber von schnelleren Entscheidungen und vereinfachten Regeln profitieren. Bleibt die Hoffnung der Branche, dass dieser Bau-Turbo tatsächlich zündet und sowohl mehr Wohnungen als auch energetisch modernisierte Gebäude in kürzerer Zeit hervorbringt.

Dachaufstockung mit Modulbauweise – das klingt nicht nur modern, sondern ist in Zeiten wachsender Wohnraumnachfrage und energetischer Sanierungsziele eine echte Erfolgsstrategie. Gerade im Altbaubestand ermöglicht diese Methode eine schnelle, nachhaltige und wirtschaftliche Lösung zur Erweiterung von Wohnraum.

Als Planungsbüro mit Schwerpunkt auf energetischen Sanierungen und nachhaltigem Bauen haben wir bei einem genossenschaftlichen Kunden aktuell eine Dachaufstockung mit Fertigmodulen aus Holz realisiert – und dabei gezeigt, wie viel Potenzial in dieser Methode steckt.

30 % kürzere Bauzeit – 100 % überzeugend

Eines der größten Probleme bei herkömmlichen Aufstockungen ist die lange Phase der offenen Dachkonstruktion. Regen, Wind und andere Witterungseinflüsse erhöhen das Risiko für Feuchteschäden und Bauverzögerungen.

Dank vorgefertigter Holz-Module konnten wir die Bauzeit für die reine Dachmontage und Abdichtung im Vergleich zur klassischen Bauweise um 30 % reduzieren. Die Module wurden im Werk vorproduziert, passgenau geliefert und innerhalb kürzester Zeit auf dem Bestandsgebäude montiert – inklusive Dach, Dämmung, Fenstern und Außenverkleidung.

Warum Holz-Module? Die Vorteile im Überblick

Modulbauweise mit Holzelementen bietet eine Vielzahl von Vorteilen – insbesondere im Bestand:

Modulbau und energetische Sanierung – ein starkes Duo

Eine Dachaufstockung bietet nicht nur mehr Wohnfläche, sondern auch die Chance, Bestandsgebäude energetisch zu ertüchtigen. Im Zuge der Maßnahme können Dachflächen komplett neu gedämmt, technische Anlagen effizienter integriert und Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen sinnvoll ergänzt werden.

Gerade im Zusammenhang mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) lassen sich Dachaufstockungen als energetisch förderfähige Maßnahmen in ein ganzheitliches Sanierungskonzept integrieren.

Fazit: Effizienz trifft Zukunftsfähigkeit

Mit der Dachaufstockung in Modulbauweise setzen wir ein klares Zeichen für nachhaltige Nachverdichtung im Bestand. Die Kombination aus kurzer Bauzeit, geringer Beeinträchtigung und hochwertiger Holzbauweise macht dieses Verfahren ideal für Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Eigentümergemeinschaften.

Wenn auch Sie darüber nachdenken, Ihr Gebäude aufzuwerten und gleichzeitig energetisch fit für die Zukunft zu machen: Sprechen Sie uns an. ECOPLAN begleitet Sie von der Planung bis zur Umsetzung – mit Erfahrung, Präzision und einem klaren Blick für nachhaltige Lösungen.

Dachaufstockungen sind ein wichtiges Tool, um den dringend benötigten Wohnraum in Berlin zu schaffen. Neben dem offensichtlichen Benefit von mehr Wohnraum bieten Dachaufstockungen auch weitere Vorteile, wie beispielsweise:

Durch Aufstockungen von Gebäuden kann die Bebauungsdichte erhöht werden, ohne neue Bauflächen erschließen zu müssen. Besonders in Ballungsgebieten wie Berlin, mit knappem Bauland, ein wichtiger Vorteil.
Da in der Regel kein neues Bauland gekauft werden muss, haben Aufstockungen üblicherweise auch einen Kostenvorteil gegenüber einem herkömmlichen Neubau.
Dachaufstockungen ermöglichen, bestehende Gebäude an aktuelle Wohnbedürfnisse anzupassen. Sie können auch dazu genutzt werden, bestehende Gebäude energetisch zu modernisieren und zu sanieren, indem beispielsweise Dämmungen oder Solaranlagen integriert werden.